信号释放：楼市资金正在从陆家嘴大面积撤离

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最近披露的一组数据，让人不寒而栗：

上海陆家嘴滨江地区的世茂滨江花园，一共有大约3146套房源，挂牌二手房源有280多套，而且每个月有近300套房源挂牌，换手率高达8%。

这是一个比较高的挂牌数据，一般来说，一个小区挂牌数在5%左右属正常，大于5%侧面反映小区的市场行情不错，但也说明小区的业主更换率/流动性大。

所以，世茂滨江花园这么高的换手率，让我们不禁想问，为什么上海最老牌的顶级物业，正在大规模挂牌抛售？高端物业的资金正在从陆家嘴抽离吗？

6年只涨25％，成交别提了…

我们要注意的是，其实世茂滨江花园2015年的时候，换手率仅为0.3%，今年直线冲到了8%！

但从表格中我们可以看出，世茂滨江花园的成交情况似乎一般，2015年成交量才136套

（二手房网签成交）

另外，邦爷发现了一组有意思的数据：

从2010年至今，该小区的二手房价格6年内的涨幅仅仅只有25%左右。这样的涨幅，和上海其他地区相比，简直可以忽略不计。

区域内另一项目滨江凯旋门，从2012年的新房价到2016年二手房价格，累计涨幅也只有19.9%。

其实，整个陆家嘴板块的交易也并不活跃。2012~2016年板块二手房价涨幅为32%，4年的复合增长率只有7%。

以同属浦东的三林板块为例，从2010年到现在，二手房的价格涨幅已经翻了三倍。

资金正在撤离？

成交数量不高，房价涨幅不大，挂牌数却很高，这多少让人感到诧异。而不论是世茂滨江花园，还是滨江凯旋门，它们反映的都是整个板块的情况。

中 指院的数据显示，陆家嘴滨江板块2015年二手房累计成交套数为5762套，成交面积43.8万平方米，单价46595元/平方米，成交金额共204.1亿元。有多少外部资金进入二手市场，侧面也是在说有多少资金流出这个板块。

而在新房市场，克尔瑞数据显示，从2012年到2016年6月底，陆家嘴滨江板块累计成交388套，成交均价11.9万/平方米，累计成交额127.78亿。也就是说，陆家嘴滨江板块，资金纯流入可能只有127.78亿。

流出204.1亿、流入127.78亿，这虽然不是一个精确的对比，但也能侧面反映一个现象——滨江板块的豪宅并不是在等量置换，相反，买楼的资金正在撤离。

要知道，大量换手、资金撤离，这能说明，投资者认为买了这里的房子，资产无法实现快速增值。

因为，区域的市场表现低迷，可能会让购买了陆家嘴地区豪宅的上海富人资产被平均，特别是那些全盘押宝陆家嘴的人，他们可能会因为买房这件事，沦落为“中产阶级”。

所以他们要寻找更高质量的资产，让自己的财富增值跑赢楼市，保住“高净值人群”的身份。

想来也唏嘘，当年陆家嘴作为上海房价的“超级板块”，只手就能扛起楼市的“半边天”，但如今陆家嘴的豪宅区怎么了？

陆家嘴的风险

很多人可能就奇怪了：陆家嘴是上海的国际金融中心，大批金融机构云集于此，以金融业在上海经济中的占比，以及金融行业的平均薪酬，这一地区的房价涨幅应该远远超过其他区域，增值能力很强，楼市风生水起，但为何结果是这样？

有金融领域的盆友告诉邦爷，行业内人群掌握的投资渠道和投资信息会比其他人更丰富，比起房地产，他们其实更喜欢流动性更快、周转能力更强、收益率更高的金融投资，只不过近年房地产趋势向好，配置一点不动产也是合理的。

但毕竟金融人士能够让家庭资产结构更丰富，普通家庭可能会将房产占比提到7成来保值，但从事金融行业的高收入人群，可能只会把房产资本占比控制在最多50%，保证高增值性。

另外一方面，上海的城市布局在重新洗牌。以大虹桥为首的新兴CBD正在大量吸收上海乃至长三角地区的人口、产业和企业，上海中心城区的密度正在降低，中心一些区域的不动产价格也可能会受影响。

所以即使是稳坐在市区瞄着金融人群的陆家嘴，它的物业也可能存在价格成长乏力、地位沦丧的风险。

责任编辑：黄育文JN111